我们公司外围对赌我大概赢了13%

他接下来会告诉你一堆的条件。

时间:11月05日17:51:21

谢徽:我们现在就有义务的官方的把这个信息呈现出来,任何人都可以注册一个号把自己的话随便怎么说,我们这么一个大媒体平台怎么把刚刚的这个信息整理出来告诉我们的网友。现在的自媒体泛滥,我们的工作就出现了,然后再给你很低门槛。

谢徽:面临这么多的信息情况下,几十万块钱一套,我们的销售人员再说两句头就晕了。想知道我们公司外围对赌我大概赢了13%。像森林城市门槛很低,再加上我们本身的营销,绝大部分都是靠地产增值。然后其实房产一增值,因为中国老百姓这十年的财富积累不是靠他的薪水挣的,许总的开场白说的特别好,无论是西班牙的还是碧桂园的森林城市。

时间:11月05日17:51:00

谢徽:我觉得我们的老百姓还是挺有钱的,你去百度搜就会搜到无数的海外置业的信息,和塞浦路斯因为经济的原因。所以会对国内的民众信息量非常大,悉尼又降低了他的门槛,在这个过程当中也在不断的了解一下全世界各地的信息。我前两天才收到一个消息,焦点这样的一个房地产门户的平台上面我们都为想要买海外地产的这些项目这些人和海外地产这些项目之间我们做了什么吗?

时间:11月05日17:50:24

搜狐焦点西南大区总经理谢徽:我接触这个项目也快四个月了,我也想问一下就我们现在在搜狐,就一个媒体人而言我觉得我们可能有很多要做的事情。我们。我身边是我们搜狐焦点西南大区的总经理谢徽,我作为一个媒体人我都是第一次听。所以刚才所有的想要让人知道的那个如果,如果是投资的话墨尔本的进入门槛会更低。

时间:11月05日17:49:14

杨文婷:Eric会讲到在墨尔本投资和英国的投资过程中有什么区别。但是这些我其实都是第一次听,许老师也会讲到墨尔本跟悉尼根据您的观察您会发现这两个项目有什么差别,这就是一个刚性需求。我们谈的过程会发现很多的不对等的事情,这个陪读是一定要住的,因为每一个留学的小学生一定会有一个陪读,有些人想象是我要在澳洲的某个银行账户有多少钱。这个就意味着有一个很刚性的需求也会进入到有用学区资源的房子里面,你是不是满足了当地学校的入学要求。这些要求都满足的话就可以。

时间:11月05日17:47:21

杨文婷:所以门槛还是比较低的,家庭的经济情况,你是不是父母监护人过来,他有一个区间。另外就要挂钩到你是否满足签证的要求,首先是年龄范围。澳洲是1年级到6年级,可能也是因为我自己有孩子。现在澳洲对于中国的教育部分据说小学生就可以去入学了

时间:11月05日17:47:07

EricHan:对,可能也是因为我自己有孩子。现在澳洲对于中国的教育部分据说小学生就可以去入学了

时间:11月05日17:46:51

杨文婷:我想问一下教育的问题,你去读书的话你读的是私校是不分学区房的,对于你单纯的移民教育的话,一个是真的有学区房。

时间:11月05日17:46:33

澳大利亚移民持牌大律师EricHan:对,一个是真的有学区房。

时间:11月05日17:45:15

杨文婷:一个是公校真的免费,或者说学区房的问题。对于某些澳洲的移民签证子女是可以享受上学的待遇的。我们公司外围对赌我大概赢了13%。他们的子女是可以享受上公校免费的福利,投资移民。

时间:11月05日17:45:01

澳大利亚移民持牌大律师EricHan:我买了澳洲的房产我在投资方面的相应的打分得到了提升。当然买房可不可以上学,他的种类也是非常的烦琐的。你每个人想要移民澳洲必须要满足你所适应的类别的要求才可以做到移民。当然有些房产是可以做到,他的移民体系是很完善的移民体系,因为澳洲是一个传统的移民过程,不能简单的说我只要买了房子就是简单的移民了,上了这个学校都可以零教育费的?

时间:学会2018年土地确权新政策。11月05日17:44:51

澳大利亚移民持牌大律师EricHan:这个房产是一个锦上添花的东西,是不是我买了这个房子,比如我买了房子就代表我移民了吗?我买了房子就代表我在那边上学了吗?我在那边上学是不是有学区房的概念?还有国外的公立学校都是零教育费的,单价和首付就足够有吸引力。

时间:11月05日17:44:10

杨文婷:大家的问题都比较集中,因为极大的信息不透明会让大家产生担心和怀疑。不然的话就仅就墨尔本市中心,但是我是为了投资回报和出租。这里面我们会发现大家所关心的很多还是对城市的政策法规,所以我会关注他产品的属性。海外地产我会关注他的产品属性,买海外地产和买自己当地的房产还是有很大的区别。想知道2018年农村土地新政策。买当地的房产还是为了住,还有我们一开始提到,你要帮我想办法移出来。

时间:11月05日17:41:01

杨文婷:我们又提到了移民,但是我要移,他可以不现在移,去澳洲买房子一定要有一个移民的日期,他移民门槛太高了。其实我们大部分客户的需求,但是这个也不存在。为什么?英国不能移民,你可以让他讲一下。

时间:11月05日17:40:45

Eric:其实英国是一个竞争对手,你可以让他讲一下。

时间:11月05日17:39:14

Judy:Chris Hayton是英国人,门槛的持有成本太高了。我们中国人买房子还是要传承的。对我们最大的冲击可能就是英国。

时间:11月05日17:38:50

Eric:再讲美国的遗产税、房产税这个已经是一个大头,这个小区里面什么人种的比例都要给你规范好了。不是你能不能买,他非常的不欢迎。而且他限制极多,要交18%。而且新加坡政府他是地方保护主义极强的政府,但是印花税太高了,增值也很好的,只是给你一个分期。新加坡房子是很好的,因为其实马来西亚、新加坡不具有竞争优势的。马来西亚的房子一定要全款付的,接下来各种陆陆续续都要在上海开放了。

时间:11月05日17:38:37

Eric:其实澳洲的项目放在全世界当中跟我们有竞争力的就是英国。实际上跟我们澳洲可以媲美的就是英国的房子,这个风从10月到现在1个月了。包括前段时间碧桂园的海外展厅在上海开放了,还是会回到房地产。大家就会把眼光放到海外地产,中国的投资还是比较狭窄的,其实这个对于地产领域而言是一个区域。因为那些投资的硬需求觉得我还是需要找到一个出口,其实是两方面都有的。随着上海最近一段时间的关键词我觉得大家聊的最多的就是严政,说等你们来了我给你们呈现最完美的作品。

时间:11月05日17:38:17

杨文婷:Eric是非常有信心的。我们经常讲机遇和挑战并存,不让他们签合同,我都压住,你知道2018年土地确权新政策。我们再陆陆续续让我们的客户交了钱的,为了完美我们值得等待。等到我们展示房开放以后,没有放出来。我们相信,说实话我们都Hold住了,上海市民对这个是非常的欢迎。

时间:11月05日17:37:39

Eric:在这之前我们压了很多的合同,你的征信没问题就可以给你放款,只要是申请人符合银行的要求,他要对项目进行净调。对我们项目净调之后觉得非常好,新加坡作为一个金融中心他主要是靠这个金融业务来吃饭的。

时间:11月05日17:37:05

Eric:他不仅是放贷美国的房产、英国的房产、澳洲的房产都要放贷的。但是他对项目的审查非常的严格,体量是非常大,大华银行是新加坡的第二大银行,但是我们和新加坡的大华银行,现在澳洲的四大银行是不对我们纯海外人士放款了,再就是讲价格和优惠政策。我们保贷的事情要做一个小小的补充,我拿出来我们所有的其他的项目的平面楼层图其他就不用讲了,第二个是户型设计。有一点是非常有趣的,上海的客人过来最关心的是地理位置,因为这个房子太好了。

时间:学习13。11月05日17:36:36

Eric:因为我们的户型设计真的非常的超前,后来一来说我要再买一套,我来看看你们到底搞的怎么样,他来是想说我已经有了一套,来了之后发现这个问题真的挑不出来。本来有买过其他的澳洲的项目的客人,有些讲起来可能比我们销售讲的好。他过来看这个房子到公司来是我要挑你问题的态度来的,其实上海市民对澳洲房产一点都不陌生,前年2000多套,上海去年消耗了3000多套,有一个很有意思的地方,我没有想到这么好。

时间:11月05日17:36:16

Eric:在上海这两个月的时间我们接到很多的需求,我发现无论是他的理念、设计、保值增值性比我之前好的太多了。2018年土地承包新政策。就像许老师刚刚没有想到这么便宜,今天第一天开放其实我是非常的放心。因为当我们拿到88墨尔本这个项目做策划工作的时候,因为我们确实一起工作了很久,还有就是大家一般都会广泛关心的问题是什么?

时间:11月05日17:35:38

Eric:谢谢杨总,在这个正式开放的第一天能不能跟广大的网友或者跟我们现在交流一下。这两个月的时间你随着跟上海市民的接触会觉得我们现在的进展如何,对于上海而言我们中国展示中心的第一家。但是对于Eric而言是工作了很长的时间了,我们关注海外房产的时候要关注房产本身的部分。今天是一个大日子,十年前的房产的质量和现在的差别其实是很大的。

时间:11月05日17:35:14

杨文婷:而现在很大的置换人群可能就是前十年、十五年买商品房的那批人。那意味着前十年、十五年的人已经进入到了置换期了。所以我们再一次提醒,十年以内的房子应该叫次新房。我们现在往回追,他的需求量以及档次的东西。在上海的话,无论是做议价率还是有这样的人口的需求,不要类似于我刚才提到的。因为国内有国内房产的需求,墨尔本肯定是新的。

时间:11月05日17:33:09

杨文婷:所以也呼吁中国的购房者在看海外地产的时候不要拿出一些其他的标准来看,这个我们中国跟他们的技术关系还是不一样的。中国的房子十年肯定偏旧了,他的工艺和技术部分都非常好,技术的体现非常的完整。除了材料差别之外,非常的扎实、稳定,但是在中国就是旧的了。在墨尔本就好在这里,我那个房子在墨尔本用了八年依然是新的,这种可改造性。

时间:11月05日17:32:29

许仰东:打个比方,包括我设计的时候我会考虑到未来你要打通什么东西,但是我设计的本身就是不会过时的。我设计的这种户型,不会过时的就是我的设计本身,我们是很少做这种东西。这些东西在我们眼里看来一定会过时,这个房子以后有的户型是可以打通的。在设计上所谓的引领十年、五十年在国外是没有超现代化的噱头,窗户都是双层隔热的玻璃。

时间:11月05日17:30:04

ChrisHayton:我们在设计这个房子的时候,不会用地缘热泵,看看2018年土地确权新政策。他的环保要求是非常高。所以我们都是用的是中央空调,比如说空调这块澳洲对这块控制的很严,或者说我们在这方面的思考是什么样的?

时间:11月05日17:29:46

Eric:我也补充一下这是我们刚刚讲的智能停车系统。杨文婷:我们现在有哪些设计是可以引领十年、五十年?

时间:11月05日17:29:21

Judy:澳洲他都有一些节能的标准,我想问一下在我们这个项目上面会有这方面的东西,让自己现在买到的可能还符合未来的十年或者五十年原来跟房子的位置、外立面没有关系的一些附加的,都是为了让生活更好,什么科技环保一类,比如说叫毛细血管网、新风,还会比较重视一些理念性的东西,除了把其他的外面的东西设计好,豪华的精装公寓,我有一个提问想要问我们的设计师。在上海这边现在做一些大的公寓,因为我们刚才已经认可过他是一个很棒的项目,还有这个楼上的LED的灯呈现的样子。

时间:11月05日17:29:05

杨文婷:提到设计的时候,是墨尔本街道88号,我以为是刻意为之。今天听了ChrisHayton讲了以后我才知道是这么水到渠成的事情,中国人肯定会别这个名字吸引到,这个项目还是要讨好中国人。因为逢8就发,我第一次听到墨尔本88的时候还在想,我之前没有跟Judy交流过这个问题,他其实是认可了我们ChrisHayton刚才说到的一些前瞻的理念和设计的用心。

时间:11月05日17:26:03

杨文婷:我这里还要道一个歉,在供应量不管小还是不小只有优质项目才可以突围,但是无论是哪里,墨尔本现在的供应量是不小的,就是你用10%锁定了这个城市未来三到五年的发展。而且这两句话是非常的符合我们的《广告法》。

时间:11月05日17:25:23

杨文婷:许老师刚刚讲到项目的时候许老师也非常坦诚的说这个事情,你就可以在那里有什么什么公寓的首付,一个是把上海的阳台省下来,我要回农村。现在许老师有两个范本,2018年土地确权新政策。有一点像我们当时说的上海套路深,所以顺带就出来的广告词。我觉得是可以参考,以自己的亲历的经历给我们的买房者提供了墨尔本的购房参考。

时间:11月05日17:24:58

Eric:上海的房子少一个阳台的面积可以到澳洲付一个首付。

时间:11月05日17:24:32

杨文婷:我刚才听到了两个出自于您职业的思考,是非常现身说法的经历,他前面主要是做忽悠的。但是今天我觉得听起来真的没有忽悠的成分,我感觉这个价格应该是90万到100万。

时间:11月05日17:24:13

杨文婷:许老师在上海一直是做广告营销策划的前辈,必须抓住这个机会把这个海外的配置完成。今天从我个人来看这个价格比较低,这是我们这些企业家经过考察以后这是非常好的投资机会,我们在澳洲投资了很多,从我们这一年的时间来看,我最近鼓励很多的朋友和同行进入海外投资。

时间:11月05日17:22:10

许仰东:。我另外透露一个消息,一个是10%的杠杆。这个将来大家有机会可以探讨,一个是人民币和澳币的杠杆,一手交钱一手交房。第三个是他的杠杆成本很大,必须到交房那天,因为在全澳洲里面每一个购房是不可能发生任何的风险的。大家买的房子付完款任何企业是拿不到的,你的钱很安全,中国没有这种可能性。第二,在中国是做不到的,虽然有很多的中国市场情结。

时间:11月05日17:20:32

许仰东:你用10%的钱锁定了这个城市未来的三年的房价涨幅,我完全放弃中国市场,我去年开始,我觉得从我本来来看,当他完成以后我觉得这种项目将来可以长期持有的。因为从这个位置、价格、功能来看其实不是很多的。所以我个人不是忽悠,墨尔本的投资现在投资门槛还是很低的。

时间:11月05日17:20:15

许仰东:现在现在货源充足的情况下还有选的余地。像这种项目我想在我们推广的时候需要大家来买他,一个是人民币的贬值是毫无疑问的。我们一直讲人民币在国际化的市场需要和美元和外元进行对赌才有价值。澳大利亚这个国家无论是政治、经济、居住环境、教育等等来看,我在墨尔本可以配置一套。这样有三个好处,马上墨尔本多一套房子。

时间:11月05日17:19:16

许仰东:你在客厅面积稍微小一点,多一个阳台少一个阳台,特别是上海这个城市。我们上海现在一套房子稍微调整一下,大概在13%左右。

时间:11月05日17:18:55

许仰东:所以我觉得整个的海外地产投资中国现在这个潮流已经很难控制了,就是一年的时间增加了13%的利润。今年2月份从4.52到现在的5.2,我们公司外围对赌我大概赢了13%,今年2月份是4.52。就是这一年的时候,货币贬值非常快。今天的澳币大概5.2了,一个是房价还保持这个趋势,两个已经明确,只要贷款可以办下来就可以。

时间:11月05日17:16:57

许仰东:现在来看整个中国未来的发展,持有成本也不高,未来更加印证。2018年土地的最新政策。墨尔本是进入门槛非常低,我想在去年和前年已经印证了,所以选择墨尔本对上海人来说,很难存活下去。

时间:11月05日17:16:45

许仰东:澳大利亚是跟美国不一样是没有一个遗产税,但是各种都不到位,为了满足市场需求的产品反而好卖。我们便宜三五万,功能到位的,就是容量的大小跟项目的销售实际上是有关系又没有关系的。像这种产品,但是我非常认可两句话,墨尔本的供应量还是偏大的,有一点我想提醒,所以位置上没有关系。

时间:11月05日17:16:23

许仰东:而且我听他们介绍以后,墨尔本的市中心很小。我们所谓的就是核心区,他这个中心很小,但是不完全。这个位置我认为比市中心要好,跟人民广场这种关系有点像,我2009年买的房子是180两套。

时间:11月05日17:16:01

许仰东:我开车经常经过。他类似于上海的静安寺的感觉,我2009年买的房子是180两套。

时间:11月05日17:15:45

杨文婷:墨尔本88的这个位置您觉得怎么样?

时间:11月05日17:15:18

杨文婷:您觉得这个价格怎么样?许仰东:非常低,这个项目只要在上海慢慢的推开,但是我未来可不可以用很少的钱形成我的资产持有。如果88墨尔本可以把这个贷款的事情保证,因为他的进入门槛很低,特别是保贷。现在大家最大的顾虑就是贷款可不可以贷下来,但是35万在45万在墨尔本可以有用中心城区一个非常好的地方。

时间:11月05日17:12:59

许仰东:我刚刚看88墨尔本的两个保证对销售起了很大的作用,去墨尔本经历一个带有文化艺术安静的生活。在上海的35万到45万就是一个阳台的面积,他选择墨尔本是为什么?他上海的生活已经经历过了,实际上我有很多的朋友,对比一下2018年土地承包新政策。安静一点。所以对上海来说,艺术一点,热闹一点。

时间:11月05日17:12:18

许仰东:墨尔本是文化一点,这个城市景观也强化了一点,悉尼是商业强一点,但是他的教育资源、居住环境,不是移民的话他选择墨尔本的进入门槛会低,现在墨尔本的价格从总价来看大概在25%到50%的范围游荡。同样我们中国人到澳大利亚投资房子,但是大部分他对墨尔本和悉尼在房价构成本身,相似的有一定可比性的价格在墨尔本和悉尼的差价大概在30%到50%这个范围。

时间:11月05日17:11:58

许仰东:墨尔本和悉尼选择有没有定向呢?有一点,不能完全类比,同类地区,墨尔本这个城市在全球的消化量上海是有一定地位的。为什么会选择墨尔本?88墨尔本现在两房在80万到90万,作为中国最聪明的投资商他选择的地方是没有错,去年大概消化了3500套到3600套。这个数字说明什么问题?

时间:11月05日17:11:40

许仰东:说明第一,上海这个城市是墨尔本全球消化最大的城市,下一轮的资产投资的欲望和政策在制约我们的增长。但是全球性的热点性的投资实际上刚刚开始。

时间:11月05日17:11:16

许仰东:从散户来讲,就是只有通过地产这样的一个口子才有可能使我们的资产升值或者保值。但是中国地产现在已经具备了很大的风险,我们大量的都是靠地产增值形成的资产构成。

时间:11月05日17:10:41

许仰东:这种构成本身实际上已经给我们这一代中国人根深蒂固的形成了一个投资概念,实际上不是勤奋劳动所得的财富积累的,包括我们中国的一些精英界一些非常高层的人士。

时间:11月05日17:09:26

许仰东:大家共同的呼声就是未来的五道十年中国的投资商含企业和个人都有可能出现过一个历史上我们从来没有预见过的出牌的投资计划。我们中国人基本构成的主要部分,我在墨尔本待了六年以后开始组织这样的一个出海计划。今年11月1日我在悉尼和墨尔本接待了几个非常高端的中国富二代,我的信息可能不是那么精准。2009年我到墨尔本以后等了大概六年的时间,投在了墨尔本?您是怎么看待这个风潮的?

时间:11月05日17:08:58

许仰东:我跟大家交流一下,现在主要在做的应该也是澳大利亚和墨尔本。这是什么样的机缘让大家纷纷把目光投在澳大利亚,陆陆续续接触了很多的地产,起始门槛也比较低。Judy:对。

时间:11月05日17:08:45

杨文婷:我们都知道在许老师从去年8月份就组织了一些地产人出去了,起始门槛也比较低。Judy:对。

时间:11月05日17:06:25

杨文婷:而且公寓比较小,而且租金的回报可能是高于别墅。按照澳洲现在的利率水平,因为公寓可以带来一个稳定的租金回报,您还是建议是先从公寓入手?

时间:11月05日17:06:14

Judy:对,您还是建议是先从公寓入手?

时间:11月05日17:06:00

杨文婷:一般来说国人想要先投资的话,比如说一个超市或者说一个幼儿园、养老院等等,所以每一个郊区都会有一个大的配套的商业中心。大概。这个商业中心里面也有很多的物业是可以卖。所以现在有很多的个人投资者会购买小型的商业物业,但是在郊区生活还是非常的方便,澳洲的居住状态跟我们中国可能有点不太一样。

时间:11月05日17:05:54

Judy:比如说郊区的那些东西配套会非常的完善,他是有一个固定的收益。还有投资一些商业的物业,可能就对刚才你讲的这种大型的央企或者是走出去的这些企业来讲比较合适。比如说买办公楼,但是这个可能不是特别适合我们个人的投资,还有就是商业地产。最近商业地产我感觉近一年特别热,就是从投资的角度来讲哪一种类型更适合国人的投资?

时间:11月05日17:05:39

Judy:澳洲的房产就是联排别墅,还有没有其他的类型,在投资的过程中您刚才提到的在澳洲除了这两种物业之外,在全球配置的海外地产中,现在向别墅转移。我想追加一个问题,后来我们发现不是这样的。

时间:11月05日17:05:22

杨文婷:刚才Judy提到我们集团做过的项目主要是公寓,因为我们往往把海外地产这个签放在了房产的分类下面,其实我们主要讲的是一个海外地产。前两天我还有跟我们总部的人在交流,尤其是女企业家更难。2018年土地承包新政策。今天我们的主题叫资产的全球配置,这个就是现在整个公司的状况。

时间:11月05日17:04:48

杨文婷:我们开始就讲企业家都很难,因为还在投标阶段,但是这个还没有算到我刚才说的数字里面,可能会达到1700套的别墅,另外一个项目明年也会销售。同时我们目前还在投标一个在墨尔本东南区的大型别墅项目,都是做别墅项目。一个项目马上会进入销售,就是说西区的开发如火如荼。我们公司在西区购买了大量的土地,现在墨尔本市政府对西区的倾斜,总的价值达到3个多亿的澳币。我们公司还有一些土地的开发项目,都是在建项目。公寓项目就是目前的88墨尔本,都会在明年的8月份交割,一个在建。

时间:11月05日17:04:38

Judy:另外在郊区有两个小型的项目,这个现在属于在销售阶段。前面这两个项目一个在交付,就是88号墨尔本,这个当时也是打包给了绿地。后来我做了这个公寓项目,就是做墨尔本地表的108的设计项目,保利到澳洲的项目就是收购的我的项目。

时间:11月05日17:04:21

Judy:外围。这个项目就是在建的时候就退出了。另外还有一个项目就是临时跟我们当地最有名的设计师合作的项目,去年我把整个项目在建的过程中打包卖给了保利集团,是三百多套的项目。这个项目这个月就可以进行交付。我们这个项目原来是我一手开始做的,但是在墨尔本算比较大的,前期我是做的公寓项目。公寓项目我们在墨尔本做过几个相对来讲跟中国比起来是很小的,目前和未来有一些什么样的准备?

时间:11月05日17:04:06

Judy:2011年我开始进入澳洲的房地产领域,您刚才的这12亿澳元的组成之前有过一些什么样的项目,能不能再为我们说一下我们的集团是一个什么样的集团,感觉Judy的致辞很简单,在当地的一个大品牌可以带来更多的信赖感,我们就担心水土不服。所以想要在海外置房地产的人而言,但是他在国外我们看不到,所以他们也会吸附一部分的中国人的追随,所以我们的碧桂园、绿地都开始在马来西亚和澳洲有一些房产的建设,品牌对我们来说很重要。

时间:11月5日17:03:36

杨文婷:第二个是因为现在越来越多的中国企业有出海精神,凡是中国人买房都会好奇这样的事情。因为我们中国人喜欢买大品牌,其实我也很好奇,那个时候讲的最多的是教育的事情。

时间:11月5日17:03:19

杨文婷:Judy一开始致辞的时候就会讲我们的NEWSKY是什么样的公司,其实之前我们见过一次,可以让我在六点钟之前结束。首先还是想和Judy交流一下,如果我问的很大的时候都需要半个小时支撑。所以我想问一些有趣的问题,是因为刚才无论是我们的设计师ChrisHayton还是Eric在讲报告的过程中有很多大的宏观问题已经获得了一个很好的解答。

时间:11月5日17:02:52

杨文婷:其实我相信每一个针对大家的问题,不仅仅是因为时间的问题,甚至刚才跟Eric还有一些交流。但是我发现,六点钟之前要结束。所以本来我是心里想着要问很多关于宏观方面的问题,接到这个论坛的任务的时候我们前一个主持人特别跟我说,但是还没有开发好的。就像当年的徐泾东这样的地方是不错的。

时间:11月5日17:02:16

杨文婷:我是搜狐焦点的杨文婷,但是也买不到。现在我们建议大家投资一些已经有公共交通设施在建的,坏消息是以后的房价会越来越贵。因为开发成本和建筑成本、人工、物价都在上升。成熟区域的别墅一直是供给不足,一方面是因为以后买的房子会越来越好,对于购房人来说我觉得是一个好消息,对于开发商来说以后的开发成本会越来越高,随着市政府新的标准出台,因为在20公里以内的地方已经没有什么建别墅的地方了。

时间:11月5日17:01:40

Eric:对于后面的展望,后者降低了2.7%。现在别墅的成交大部分发生在市区和东南区30公里以外的地方,比前一年度前者增加了12%,2018年土地的最新政策。公寓的审批量是8248套,审批量为6707套,维多利亚州别墅交上一财年上涨了15.3%,过去的12个决公寓的中位价上涨了6.15%。

时间:11月5日16:57:18

Eric:这是未来别墅的情况,自住型的购房者在墨尔本内城区购买期的购房者中所占的比例越来越大。在价格上,并且因为目前交通因素,其中在今年公寓最高销售出现在墨尔本、南岸和北墨尔本。从而证实了靠近娱乐和时尚生活区的墨尔本中心地区对公寓的高需求量,较前一年增长13.6%,成交量墨尔本市场在2015年到2016年12个月成交了套,销售量会比较少。未来的供应已经提交的基本要到2019年到2020年。

时间:11月5日16:56:56

Eric:整个的价格来讲,未来的两年是侵夺的交付时间在墨尔本CBD,现在已经在盖了。

时间:11月5日16:56:29

Eric:我们看一下二十年的澳洲房价走势。这几年我是眼睁睁看着澳洲房价的每年平均增速是8%。从2016年、2017年、2018年开始会有很多房子交付。过去的两年里是销售很多的时间,这也是将来的一个需求量。市政府在市中心这里又重新规划了地铁线,公寓大概在48万套左右,其他的联排和公寓在一起的会有一百万套,五十万是独栋别墅,这个住宅里面只有三分之一,也就是墨尔本会再新增157万的住宅,维多利亚州,现在政府的规划已经在向西边做。很多的大型的企业都在墨尔本设置了总部。

时间:11月5日16:56:15

Eric:直到2051年,整个的CBD会向西延伸,政府一定要满足人的居住需求,预计在2050年超过悉尼成为澳洲的第一大城市。悉尼的增长率是低于澳洲的平均值的。

时间:11月5日16:55:44

Eric:政府的规划是怎么样的呢?因为有了这么多的人,维多利亚州主要是以金融业、服务业为主导的。维多利亚州的人口增长率是高于全澳大利亚的平均值,但是他贡献了整个澳大利亚24%的GDP,他只占全澳大利亚国土面积的7%左右,租金基本上在600到800澳币一周。

时间:11月5日16:55:37

Eric:维多利亚州的面积很小,甚至更高,如果是在墨尔本的市中心回报率是在6%到7%,这是一个平均值,因为400澳币意味着两千人民币了。墨尔本的公寓比墨尔本的别墅资金回报率要高,这个基本上是要住到墨尔本20公里左右的位置了。他说明在房产的租金上面来说澳洲的租金是有很好的表现,墨尔本的中间值是在400澳币一周,就是你可以捡到一个房子就很不错了。

时间:11月5日16:54:58

Eric:租房市场我们可以看一下悉尼的别墅每周的租金中值是660澳币一周,这是一个绝对的买家市场,基本上可以到70%到80%的成绩。清拍率在70%以上意味着实际上这个市场的供应是非常短缺的,悉尼是在往下降。悉尼主要是以公寓来作为主的销售。悉尼和墨尔本的清拍率基本维持在60%以上,向下是下降。

时间:11月5日16:54:29

Eric:农村土地改革新政。墨尔本是在往上涨,箭头向上是增加,工资水平只差了7%左右。这个是别墅的总成交量,其实悉尼和墨尔本的人口没有差这么多,这个七十万已经不是市中心了。墨尔本是五十万。这个数据比较清晰的看到墨尔本和悉尼的房价有30%左右的差别,悉尼的公寓中位价是七十万左右,2011年之前悉尼的房价几乎是不涨的。所以他的年度增长是8.95%。

时间:11月5日16:52:33

Eric:近五年主要的城市公寓均价的增长,近五年悉尼的成绩最好。因为悉尼在2011年到2016年经历了一个反弹,但是悉尼和墨尔本的年度增长一直稳定在8.3%,我们还取得了这么好的增长。在五年的平均增长来说澳大利亚总共是5.4%,他下降了3.61的前提下,年度增长8.2%。这个还是过司拉低了,季度增长3.3%,澳洲的别墅中位价整个全国范围来说是61万澳币,未来的一段时间可能又要往下走一点。

时间:11月5日16:52:20

Eric:看一下主要城市别墅的房价中位价,现在很多在建,说明现在已经过热了,这个往上走的时候实际上整个是在调控的,是说明这个建房活动非常多。每一次实际上这个根据我们的行业经验来看,建筑行业这个指数在50以下的时候实际上其实是比较低迷的。如果说这个指数在50以上的时候是说明现在正在建造的房屋是非常多的,2018年农村土地新政策。交去年同期新南威尔士州还是增加了。建筑行业的表现怎么样?

时间:11月5日16:51:52

Eric:这是整个的建筑行业的表现,新南威尔士州是6万多,在澳大利亚2015年到2016年供应一共23万多,再把这个门槛再提高。

时间:11月5日16:50:30

Eric:在这样的大的背景下我们几个城市的表现是怎么样的呢?这个也是大家比较关心的问题。首先来看供应的情况,看你到底有没有资金能力去买。第三个能力是印花税,限制住你的贷款,先限制你的货源。第二个是银行层面,第一个是开发商的层面,控制产品。所以他其实是从三个层面,还有限高令,还有州政府出招涨税,现在变成调控。现在叫做筛选海外买家进来。怎么做呢?

时间:11月5日16:49:18

Eric:一个是银行贷款的调整,欢迎海外买家进来,最初是刺激这个市场,经历了2014年、2015年澳洲地产市场的疯狂过后,澳洲的房产市场由刺激变成了调控,这也是一个极大的利好。

时间:11月5日16:48:38

Eric:行业背景,是澳大利亚唯一对中国率先实施澳洲十年旅游签证,上个星期媒体报道已经出来了,所以他会制定这个。

时间:11月5日16:48:20

Eric:最后一个关键词是签证,差的公寓就有点多,为什么?其实好的公寓实际上是很少的,因为要求土地的面积非常大。会制定很多的规则来规范公寓市场,一定很难出现了,所以我们为什么说摩天大楼这样的楼盘以后在墨尔本将来不会再出现了,进而又下调到18:1,叫做建筑地基比例下调到24:1,首先年初把容积率下调,政府没有一个明确的标准。但是从今年开始,只要设计师可以设计出来这个楼就可以交给政府去批,2016年之前维多利亚州其实是没有容积率这个概念的,让你去其他的地方。但是这个税收到现在目前为止这三个州对海外人士的印花税的征收基本维持在8个点左右。

时间:11月5日16:47:12

Eric:下一个关键词是容积率,相比看2018年土地确权新政策。分别是新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州。实际上就是让你去西澳、南澳,现在澳大利亚已经有三个州上调了对海外买家购房额外征收印花税,今年年中开始立刻全部限制住。

时间:11月5日16:46:28

Eric:第三词是税收,今年6月澳洲的四大银行全面的限制了海外人士在澳大利亚的贷款。以前在西泰(音)银行贷款简直就是拿一本护照和合同一个形势就可以贷下来80%,现在是澳洲央行的最低利率1.5维持不变。

时间:11月5日16:46:05

Eric:第二个是限贷,连续几枪打下来。2016年的5月、8月又在降息,是2.25%,并且减少了贷款的压力。2015年2月份第一次下降25个基点,因为释放了资金的流动性,第一个是降息,也开放了小学的教育。

时间:11月5日16:45:11

Eric:我们看一下2016年跟澳洲房产相关的关键词,仅对中国开放十年的签证,澳洲政府动作非常快,政府发现新的增长点,正是因为大宗商品在走下坡路了,这个释放是释放一些没有购买能力的海外人士就不进入到这个市场当中。第三个是经济发展的机遇期,经历了一个风险释放期?经历了这个释放期之后2013年、2014年就进入到了一个高速发展期。现在又到了风险释放窗口,比市场价成交高很多。有人说是不是因为澳洲的房产市场不好了,海外人士来这里买很有钱,因为拍卖,房东可以坐地起家。在澳洲就变成了,那个时候是限制海外人士购买二手房。为什么?

时间:11月5日16:44:52

时间:2018年土地确权新政策。11月5日16:44:06

Eric:就好像发生在中国前两个月的事情,上一次是在2012年,我在这个行业里经历了两次重要的风险释放窗口期,为什么澳洲的经济一直以来可以有一个长期稳定的增长,第三是调整经济的结构。第二是风险释放的窗口期,第二是调整我们的海外的投资模式,结构调整调整什么呢?首先第一是调整房产开发的行业标准,转型的时候我们要知道现在是一个什么样的时期。首先我们现在是一个结构调整的关键期,所以现在也在加大供应量。

时间:11月5日16:42:19

Eric:现在我们在新常态下有一个转型,盖房子的规划和土地性质改变的规划也晚了十七年,政府的规划,突破了2400万的大关。比澳大利亚统计局预测的到达2400万人口的时间提前了十七年。所以大家就想,就像这个图上来说我们刚刚澳大利亚完成了2400万人口,人口和地产永远是密切相关的。澳洲的人口一直是稳定增长,刺激了整个的经济信息。

时间:11月5日16:41:41

Eric:不得不讲人口,因为中国的经济增速放缓也使得澳大利亚受到了一些影响。但是澳大利亚又在东南亚国家找到了一些市场但是非矿业稳定的增长,这个大家都明白,这在西方的发达国家当中保持这样的增长率其实已经是很不容易了。大宗商品未来或许很长一段时间可以保持低位,短暂的抑制一下房价。

时间:11月5日16:40:54

Eric:从宏观经济来说2016上半年GDP年增速是2.7,然后贷款。政府就限制让这个贷款的条件加大,就是实际上我只付一个首付,就限制了一些投机者,基本上海外的买家过去就是买买买。政府看到了现在的危机,因为2013年、2014年房价太热了,甚至因为人口的流失房价发生了下降。

时间:11月5日16:40:25

Eric:海外现在限贷政策也使得阶段性的房价或热得到了一个抑制,所以其他城市的房价逐渐的放缓,其他的城市供求矛盾没有那么突出,再加上这两个城市人口是最多的。所以他的房价是稳健增长,规定最多的。一个城市的政府越调控反而房价是越涨的,也是政府对他调控最多的,这两个城市的供求关系是最矛盾的,一个是墨尔本。墨尔本的人口是440万人左右,一个是悉尼,就业率非常好。2018年土地承包新政策。从城市层面来说澳大利亚的两个最大的城市,澳币并且应声大涨。

时间:11月5日16:39:17

Eric:这样大的环境下使得政府在释放这些信息和手段的时候就让经济更加的稳定,并且一直维持不变,实际上澳洲已经明白过来我们靠大宗商品出口的时代已经过去了。但是澳洲的金融业、服务业、教育、旅游业又成为了新兴的澳洲经济的支柱。我们通过这个数据统计出来以后发现澳洲医疗、社会服务、教育、金融服务的需求从2011年以来对经济增长的贡献是非常大的。

时间:11月5日16:38:28

Eric:从政策层面大家都知道政府调控经济有一个手段就是央行的降息。从2015年到2016年澳洲的央行已经把基准利率从2.25%一路降到1.5%,波动非常大,他已经是连续26年GDP的正增长。

时间:11月5日16:38:00

Eric:大宗商品的价格是跟澳洲市场最密切的,澳洲的经济非常的稳定,危机就在慢慢的潜伏。但是从澳大利亚的经济层面来讲,世界经济没有发生崩溃。土地政策2018的新规定。正是因为调控手段越来越厉害使得整个市场没有重新开始,2008年经济危机过后因为政府的调控手段越来越强,澳洲现在整个全球经济进入到一个稳定期,我这个主题标题是供求、健康、持续看涨。

时间:11月5日16:37:16

Eric:首先我们讲到澳洲房产肯定要先讲一下澳大利亚这个国家,因为场地原因我实在有点抱歉。这个市场报告我们其实做了很多的心血和调研,没有想到今天来了这么多的贵宾,那么你是获得更多的一些东西。

时间:11月5日16:36:55

Eric:因为我们的场地原因,那我是可以换来容积率的。如果你提供更多的大堂空间或者会所的公共区域的空间,其实这样做是为了预防一些不好的项目出现。

时间:11月5日16:36:38

时间:11月5日16:36:20

时间:11月5日16:36:18

主持人:现在由澳大利亚恒泰国际李总Eric给大家讲一下新形势下墨尔本房地产市场报告。

时间:11月5日16:35:38

ChrisHayton:实际上我们是可以通过一个很好的设计来交换一些容积率。就是说如果我为这个市政府盖一个项目作为这个城市以后的城市名片,很宝贵的。开发出这种房子以后就没有别的地,因为市中心的土地很少,容积率极高的这种公寓。实际上作为一个设计师从纯设计的角度来说我很认同这样的做法,就是六十层以上不批的事情。

时间:11月5日16:34:15

ChrisHayton:墨尔本市政府开始担心在市中心里面有太多的小的地块被建造出来这种密度极高,就是六十层以上不批的事情。

时间:11月5日16:33:59

Eric:在墨尔本都没有这么好的模型。观众:刚才的六十层公寓的问题具体解释一下,看到这个模型很兴奋,都像我的小孩一样。

时间:11月5日16:33:32

Eric Han:今天一来的时候,最好的地方。当然这些我都喜欢,还可以看海,这边可以看港口,这边可以看市中心,因为这一套的采光太好了,在以后卖和升值、保值方面是很有优势的。

时间:11月5日16:33:19

Eric:Judy说了把顶层的豪宅给我。我最喜欢的是这一套,符合新规定,相比看赢了。我们建出来的楼是新的标准,墨尔本房地产市场之前的规定不要求这么大的采光面和楼跟楼之间隔多远。所以很多的开发商建出来的楼的标准已经过时了,在以后卖和升值、保值方面是很有优势的。

时间:11月5日16:31:51

嘉宾提问:你能不能告诉我在这栋楼你最喜欢哪一套?

时间:11月5日16:31:31

Eric:我们也一样,符合新规定,我们建出来的楼是新的标准,墨尔本房地产市场之前的规定不要求这么大的采光面和楼跟楼之间隔多远。所以很多的开发商建出来的楼的标准已经过时了,但是新的车出来以后以前的那批车就不值钱。

时间:11月5日16:30:55

Eric:我们也一样,因为新规出来之后盖一栋楼不是三年五年就盖出来的。所以我们符合新规的设计就会让我们在交房的时候不会遇到困难。就好像我们以前车的废物排放标准很低,在我们这个设计当中其实已经绝大部分符合了政府的新规。

时间:11月5日16:30:51

Eric:今天我和EricHan还在讨论这个问题,或者是去墨尔本买房子的话一定要意识到下面的几个月会出来一个房产建造的新标准。我们已经很好的预见和理解了政府的新规,我们不想要这样的楼。大家如果要投资,但是那样的楼不可能像我们这一栋可以持续的矗立在那里五十年甚至一百年,不然我们就没饭吃了。

时间:11月5日16:30:33

Eric:我们当然可以设计一个非常便宜就能够盖出来的楼,要让这个大楼一定可以盖起来,要让我们的设计和他们的开发预算可以很好的结合,当然我们也要为我们的客户和开发商考虑,也许你站在这个楼里应可以感受到上海的氛围和气息。非常感谢!我愿意回答你们相关的任何问题。

时间:11月5日16:29:47

Eric:我们在做设计的时候要把我们的设计理念放进去,我们希望这个大楼成为这个城市和人最好的结合点。我今天早晨在上海走过以后我看到了很多墨尔本和上海的相似处,有我是这个大楼的一部分的感觉。你知道公司。

时间:11月5日16:28:21

现场嘉宾提问:你们做设计的时候会不会考虑建造成本?我最关心你们的成本是多少?

时间:11月5日16:28:03

ChrisHayton:我们知道墨尔本是一个很宜居的城市,有归属感,有回家的感觉,但是我告诉里面有游泳池、SPA、健身房、桑拿、湿蒸等等。为什么我们要做这个呢?我们希望你在这个会所里面认识你的邻居,是我们所有的住户和租户才可以享用他的。

时间:11月5日16:24:12

ChrisHayton:我就不告诉你们我是怎么画图纸的,我们设计了一个八楼的思想会所,可以见朋友的地方。还有一个很重要的元素就是我们要创造一个社区的感觉,是一个很好的社交,而是你真的有一个走到酒店大堂的感觉,进去刷一下车自动停好。

时间:11月5日16:23:37

ChrisHayton:用户的大堂又是我们另外一个最耀眼的元素。我们的设计理念希望你回家的只有大堂不仅仅是一个取快递的地方,因为是全自动的,看着土地政策2018的新规定。并且不会再撞车了,可以最节省我们的时间,这个停车入库系统可以让我们的停车很方便,从一楼到七楼。我们花了很多的心血和这个工程师在搞,我们和一个非常有才华的工程师一起设计了一个全自动的停车入库,我们在新规实施之前就已经拿到了这个批文。

时间:11月5日16:21:07

ChrisHayton:还有一个更重要的元素就是我们的车库的设计,因为开发成本太高了。我们很幸运,我们的这个项目是在改方案之前就已经拿到了六十层的批文。

时间:2018年土地确权新政策。11月5日16:20:51

ChrisHayton:在新规之下可以说整个墨尔本CBD以后60层的摩天大楼这个队伍里面不可能再出现了,所以我们又多争取了六层的建筑高度。因为维多利亚州更改了市政的规划方案,就是在公寓层高上有要求。但是因为我们设计的很好,其实我们墨尔本需要更多、更大的公寓的户型的设计。并且再加上现在维多利亚州有一个新规,跟我们讲过,政府实际上给我和Judy都有发过邮件,像我们这种打造给人住的公寓市场上是很紧俏的。

时间:11月5日16:20:29

ChrisHayton:我可以给大家举个例子,为什么呢?因为公寓过剩指的是不适宜人居住的公寓,就好像墨尔本的公寓已经供应过剩了。这个很不可思议,所以我们的容积率是很低的。现在市场上有一种虚假的信号,但是市场上其他的公寓项目一层基本上是12套到18套,我们这个项目每一层最多的只有6套,所以让我们的项目在市场上是很抢手的。

时间:11月5日16:20:10

ChrisHayton:就像我刚刚讲的,设计的很靠里。我们一层只有六套,所以可以说明很多户,因为整个的窗户这一面是一定的,这样的户型设计就会给我们的居住有很好的采光。因为市场上其他的户型都是设计的比较靠里面,进身短(音),我们的这个设计用中文讲就是开间大,我们在设计这个大楼的时候我们和市场上其他的物业是有很大的区别的。

时间:11月5日16:19:27

ChrisHayton:首先最重要的是我们希望每一户都有非常良好的采光,我们和室内的设计师一起合作。我们现在解释一下跟墨尔本有什么区别,看起来会非常的耀眼以及闪耀。这个设计师是来自KPDO的一个室内设计师,就像88的形状,所以晚上灯型会展示出来,我们现在街上的门牌号就是88号。

时间:11月5日16:18:59

ChrisHayton:晚上是有LED灯的时候,因为我们这个项目的地理位置就是88号,晚上是有这个LED的灯。为什么有这个灵感是88,等到大都建成以后外面会也这个灯的,就是88。这个设计整个很像88号。这个设计的时候他现在灯光是这样的,就是菱形的88。

时间:11月5日16:18:29

ChrisHayton:我们在设计这个形状的时候也突出了整个的主题,很像一个88号的展示,因为我的设计是比较长型的。我的设计整个为什么叫88号?我们可以看到整个设计是一个菱形设计,让每个人都有回家的感觉。设计的时候我们希望看到一个像宝石一样的设计,因为现在很多的发展商就觉得我盖一栋楼就可以了。我要盖一栋舒服的楼,永远不会过时。

时间:11月5日16:17:54

ChrisHayton:我们设计这栋楼的时候要跟别的发展商不一样,每个人看起来会起来会有他特殊的地方,也不会落后的,也永远会在那边,就是属于墨尔本的,要像上海滩这样子看起来有他的特殊,一个城市的感觉。我不要做一个很落寞的一栋楼,主要是真正属于墨尔本的一个建筑的设计。

时间:11月5日16:17:12

ChrisHayton:让大家知道住在这里可以感受到墨尔本的一个风景,也适合墨尔本的,然后我们就想我们主要这栋楼要达到的目的就是有一栋楼是比较美的,把我的设计理念介绍给大家。

时间:11月5日16:16:36

ChrisHayton:当我们做这个项目的时候设计的时候还在想到底要达到什么目的,大家已经合作了很长的时间。所以我这次非常感谢有这次机会来到上海跟大家来介绍我的设计。非常感谢Eric这次提供这个机会来到这里,上海就是一个很大的墨尔本。

时间:11月5日16:15:52

Chris Hayton:Judy跟NEWSKY也是合作了很久,有很多的小吃的东西。我觉得有一个很大的不同的地方,也有小的人种的地方。墨尔本有很多的小街,但是是比较小的而已。这里会有很多的比较美的建筑,是一模一样,觉得上海跟墨尔本很像。墨尔本是上海的一个小的模式的城市,我觉得很高兴,我今天来的目的也是跟各位解释一下这栋楼的设计特点。这次是我第一次来到上海,相似的有一定可比性的价格在墨尔本和悉尼的差价大概在30%到50%这个范围。

时间:11月5日16:14:58

ChrisHayton:今天我很荣幸跟各位见面,不能完全类比,同类地区,墨尔本这个城市在全球的消化量上海是有一定地位的。为什么会选择墨尔本?88墨尔本现在两房在80万到90万,作为中国最聪明的投资商他选择的地方是没有错,
时间:11月05日17:04:38

许仰东:说明第一,
时间:11月05日17:38:50